VRE – “Mỏ vàng” trong hệ sinh thái Vingroup

1. Tổng quan doanh nghiệp

1.1 Tập đoàn cho thuê mặt bằng thương mại hàng đầu Việt Nam

Công ty cổ phần bán lẻ Vincom Retail là thành viên của tập đoàn Vingroup. Hiện tại Vingroup nắm giữ 58,87% cổ phần tại VRE (trong đó tập đoàn sở hữu trực tiếp 18,37% và sở hữu gián tiếp 40,5% thông qua CTCP Kinh doanh Thương mại SADO). VRE hoạt động trong lĩnh vực phát triển, quản lý, vận hành mặt bằng bán lẻ với quy mô hàng đầu tại Việt Nam, tính đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2022, Vincom Retail sở hữu 83 TTTM trên toàn quốc, hiện diện tại 44 tỉnh, thành phố với tổng diện tích sàn bán lẻ (GFA) lên đến 1,75 triệu m². 

1.2 Năm 2022 ghi nhận phục hồi đầy mạnh mẽ

Năm 2022, thị trường chứng kiến sự phục hồi của VRE sau thời gian chịu ảnh hưởng nặng nề từ COVID – 19 với kết quả kinh doanh ghi nhận tổng doanh thu đạt 7.361 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 2.777 tỷ đồng, lần lượt tăng 24,96% và 111,19% so với 2021. Trong đó, doanh thu từ hoạt động cho thuê mặt bằng đạt 6.684 tỷ, tăng 45% yoy và ghi nhận giảm đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (-62,05% yoy). Tính đến Q1/2023, doanh thu của VRE đạt 1.943 tỷ, đây là quý có doanh thu cao nhất kể từ thời điểm xảy ra dịch bệnh, kèm theo đó là biên lợi nhuận gộp cũng chạm mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Một cách tổng quát, VRE đang cho thấy (1) sự ổn định trong hoạt động kinh doanh nhờ lưu lượng khách hàng cải thiện kèm theo sức mua đang trên đà phục hồi, (2) doanh nghiệp có kế hoạch khai trương thêm 2 trung tâm thương mại trong cuối năm 2023 nhưng (3) cổ phiếu vẫn chưa phản ánh đúng giá trị nội tại doanh nghiệp.

2. Các luận điểm đầu tư

2.1 Hoạt động cho thuê mặt bằng thương mại sẽ là động lực tăng trưởng chính

Diện tích sàn bán lẻ tính đến 2022 đạt 1,75 triệu m² với CAGR 2014 – 2022 đạt 4,8%. Theo phía doanh nghiệp cho biết năm 2023 sẽ tiếp tục mở rộng thêm 2 trung tâm thương mại gồm:

• Vincom Mega Mall Grand Park tại TPHCM với diện tích sàn khoảng 46.000 m² dự kiến khai trương nửa cuối 2023.

• Vincom Plaza tại Hà Giang với diện tích sàn khoảng 10.000 m² và cũng dự kiến khai trương vào nửa cuối 2023.

Hai TTTM này giúp tổng diện tích sàn của VRE khoảng 1.8 triệu m² trong năm nay. Một số yếu tố hỗ trợ khác bao gồm tỷ lệ lấp đầy sẽ tiếp tục cải thiện lên mốc 85% khi sức mua người tiêu dùng phục hồi, giá mặt bằng cho thuê cũng tăng nhẹ theo sự ấm lên của thị trường khoảng 5%. FISC dự kiến với 3 các yếu tố trên, doanh thu từ hoạt động cho thuê sàn bán lẻ năm 2023 sẽ mang lại 7.872 tỷ, tăng 15,5% so với cùng kỳ.

Bên cạnh việc gia tăng doanh thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, VRE cũng không ngừng tối ưu chi phí quản lý, vận hành thông qua các dự án gồm lắp đặt hệ thống năng lượng mặt trời giúp bảo vệ môi trường và tiết kiệm chi phí. Tính đến hiện tại thì VRE đã lắp đặt 50 trên 85 TTTM và sẽ tiếp tục lắp đặt trong năm 2023. Tính đến Q1/2023, Tỷ lệ SG&A/Doanh thu chỉ khoảng 5,5% và đây là con số thấp nhất trong 5 năm gần đây, những nỗ lực tối ưu chi phí đang được VRE làm rất tốt.

2.2 Mảng chuyển nhượng BĐS có dự địa tăng trưởng nhờ lượng hàng tồn kho lớn

Doanh nghiệp xác định mảng chuyển nhượng bất động sản là hoạt động phụ trợ giúp gia tăng độ nhận diện thương hiệu nhưng vẫn luôn chiếm tỷ trọng 20% - 25% trên tổng doanh thu. Năm 2022, doanh thu của mảng chỉ đạt 381 tỷ, giảm 62% YoY.

Tuy nhiên, FISC dự kiến mảng chuyển nhượng bất động sản năm 2023 sẽ có nhiều dư địa để ghi nhận tăng trưởng khi mà lượng hàng tồn kho và các khoản doanh thu chưa được ghi nhận lên đến 2.800 tỷ, đủ để mang lại động lực tăng trưởng trong năm 2023 và các năm tiếp theo.

2.3 Giá cổ phiếu chưa ảnh ánh đúng giá trị nội tại của doanh nghiệp

Chúng tôi tiến hành định giá doanh nghiệp bằng 2 phương pháp gồm chiết khấu dòng tiền và phương pháp so sánh từ đó cho ra được mức giá mục tiêu là 49.235 đồng. Lợi nhuận sau thuế ước tính của VRE trong năm 2023 là 4.315 tỷ, tăng 46,7% so với 2022.

Tính đến giá đóng cửa ngày 26/06/2023, cổ phiếu VRE đang giao dịch tại mức giá là 26.700 với P/B chỉ 1.75 lần (P/B trung vị 2017 – 2023 khoảng 2,54). Từ mức giá cao nhất, giá cổ phiếu đã giảm khoảng 45%, trong khi theo đánh giá với tình hình kinh doanh hiện tại, lợi nhuận sau thuế 2023 dự kiến đạt gần 4.500 tỷ (vượt đỉnh lịch sử của công ty), trong khi đó năm 2024 và 2025, lợi nhuận của VRE dự kiến khoảng 5.000 - 6.000 tỷ được phía FISC đánh giá là có khả năng đạt được. Do đó việc giá cổ phiếu duy trì mức giá thấp như hiện tại là là một cơ hội đầu tư hấp dẫn.

3. Rủi ro đầu tư

Vì VRE là thành viên của tập đoàn Vingroup vốn đang có tham vọng IPO Vinfast lên sàn chứng khoán của Mỹ và hiện tại những khó khăn từ khoản lỗ từ Vinfast đang làm chúng tôi lo lắng.Theo nguồn tin từ Reuter cho biết, Vinfast đang có kế hoạch sáp nhập với Black Spade, một công ty đang được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán New York (NYSE). Hiện tại vụ sáp nhập dự kiến sẽ hoàn thành trước 20/7/2023. Nếu thương vụ được thông qua sẽ là tín hiệu tích cực đối với hệ sinh thái thuộc tập đoàn và ngược lại.

Anh chị nhà đầu tư có thể tham khảo thêm các cơ hội đầu tư tiềm năng khác tại đây nhé! Đừng quên theo dõi FinSuccess để cập nhật cổ phiếu đáng chú ý nhanh nhất nhé.