SIP: Quỹ đất khủng và giàu tiềm lực tài chính

Giới thiệu doanh nghiệp

Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) được thành lập năm 2007 với vốn điều lệ ban đầu là 250 tỷ đồng, bao gồm 4 cổ đông sáng lập là Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam, Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Cao su và ông Trần Công Kha. Hiện tại SIP là một trong những công ty phát triển KCN top đầu khu vực phía Nam với tổng diện tích đất sở hữu hơn 4.000 ha. Tính đến hiện tại doanh nghiệp đang sở hữu 4 KCN và 4 khu đô thị liền kề (KĐTLK) tại TPHCM, Đồng Nai và Tây Ninh.

Mô hình kinh doanh khác biệt với các đối thủ cùng ngành

Điểm khác biệt của SIP so với các đối thủ cùng ngành là doanh nghiệp duy nhất có thể phân phối điện, nước trực tiếp cho khách thuê:

• Cung cấp điện, nước cho KCN là mảng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu doanh thu hợp nhất của SIP ( khoảng 80%). Trong đó, 3 KCN do công ty mẹ quản lý là Phước Đông, Đông Nam và Lê Minh Xuân 3 lên đến 95%. Hiện tại đối với cung cấp nước sạch và xử lý nước thải, SIP có các nhà máy với công suất từ 5.000-10.000m3 ngày/đêm tại các KCN.

• Về điện, SIP sẽ mua điện theo giá bán buôn từ EVN và sau đó bán lẻ lại cho các khách hàng để thu lợi nhuận từ giá chênh lệch.
• Doanh thu từ cung cấp dịch vụ KCN khác tuy nhỏ nhưng biên lãi gộp rất tốt. Các dịch vụ khác này bao gồm: Phí quản lý, thu gom rác thải, cung cấp văn phòng phẩm, thu phí kho bãi và khu vực ICD..v.v.
• Nguồn doanh thu từ cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng có biên lãi gộp cao nhất và được phân bồ đều trong suốt chu kỳ thuê. Hiện nay SIP đang có khoảng hơn 10.000 tỷ doanh thu chưa thực hiện, con số này sẽ còn tăng lên trong các năm tới khi các KCN dần được lấp đầy.

Giai đoạn 2017 – 2022,  doanh thu SIP ghi nhận tốc độ CAGR 2017 – 2022 đạt 26% đối với dịch vụ điện nước và đạt 36% đối với phát triển hạ tầng, đặc thù mô hình kinh doanh của SIP đã giúp cho doanh thu tăng trưởng ổn định và ít bị ảnh hưởng bởi các biến động tình hình bất động sản so với các doanh nghiệp khác.

Quỹ đất khổng lồ là điểm mạnh của SIP

Hiện nay, SIP đang sở hữu 4 KCN với tổng diện tích thương phẩm khoảng hơn 2.400 ha, thuộc vào hàng những doanh nghiệp có quỹ đất KCN lớn nhất cả nước. Trong đó, diện tích còn lại có thể cho thuê lên đến hơn 1.000 ha sẽ là nguồn doanh thu tiềm năng trong tương lai.

Phước Đông là KCN lớn nhất của SIP, tọa lạc tại Tây Ninh. KCN này nằm trong tổng thể của Khu liên hợp Phước Đông – Bời Lời do SIP làm chủ đầu tư, dự án được Tây Ninh kỳ vọng sẽ là cú hích cho nền công nghiệp tỉnh nhà - vốn còn khá non trẻ nếu so với các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Các KCN còn lại nằm ở các địa phương như TPHCM và Đồng Nai. Tuy quy mô các KCN này nhỏ so với Phước Đông nhưng bù lại giá thuê rất cao.

 Doanh thu chính của SIP đến từ cung cấp dịch vụ và cho thuê đất KCN nên tiến độ cho thuê mới sẽ ảnh hưởng quyết định đến sự tăng trưởng KQKD trong các năm tiếp theo. Trong năm 2021, tình hình cho thuê bị ảnh hưởng nhưng chúng tôi cho rằng khó khăn đã qua đi và tốc độ cho thuê mới sẽ được cải thiện trong thời gian tới. Theo cập nhật tính đến hết T4/2022, SIP đã cho thuê được 20 ha KCN Phước Đông, đạt 50% kế hoạch năm 2022.

1. KCN Phước Đông là dự án cần chú ý nhất

1.1 Vị trí đắc địa tại địa bàn tỉnh Tây Ninh

KCN này có những lợi thế: (1) Vị trí địa lý: tuy thuộc Tây Ninh nhưng cách TPHCM (địa phận Củ Chi) chỉ 12km, nằm gần các thành phố/thị xã lớn trong khu vực, gần cửa khẩu Quốc tế Mộc Bài;  (2) Dịch vụ: được cung cấp dịch vụ hậu cần từ cảng đường sông Thanh Phước thuộc quản lý của SIP, được cung cấp nước thô từ hồ Dầu Tiếng; (3) Giao thông: nằm gần các tuyến đường lớn, tương lai sẽ còn hưởng lợi từ dự án cao tốc TPHCM – Mộc Bài, Gò Dầu – Xa Mát…

1.2 Dự án lớn nhất địa bàn tỉnh Tây Ninh

Hiện tại tổng quy mô diện tích dự án là 2.837,11 ha bao gồm 02 thành phần chức năng chính là Khu công nghiệp có diện tích 2.189,11 ha và Khu đô thị dịch vụ diện tích 648 ha.

Tiến độ đền bù, GPMB được cập nhật như sau:

• Giai đoạn 1 (đã thực hiện): 1.262 ha gồm Khu A – Công nghiệp và Khu A – Đô thị hiện đã đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB).
• Giai đoạn 2 (đã thực hiện): 612,6 ha trong tổng diện tích 1.175,04 ha đất Khu B – Công nghiệp hiện đã hoàn tất công tác đền bù, GPMB.
• Giai đoạn 3 (chưa thực hiện): 965,4 ha gồm 564,4 ha đất thuộc Khu B – Công nghiệp và 401 ha đất Khu B – Đô thị hiện UBND tỉnh đã duyệt chủ trương cho thu hồi đất và đang tiến hành kiểm kê (đạt 95%). Dự kiến trong năm nay sẽ hoàn thành công tác kiểm kê và đền bù một phần.

Tựu chung lại, phần diện tích thương phẩm còn lại ở 2 phân khu khoảng 830 ha, đây sẽ là nguồn đóng góp chính vào doanh thu cho thuê đất KCN của SIP trong các năm tới. Chúng tôi cho rằng mức giá này sẽ còn tăng lên vì KCN Phước Đông còn nhiều tiềm năng, lợi thế.

1.3 Tây Ninh còn là vùng đất đầy tiềm năng tăng trưởng

2. SIP còn sở hữu các khu đô thị dịch vụ và quỹ đất tiềm năng khác

2.1 Khu đô thị dịch vụ trong giai đoạn vừa triển khai, được đánh giá là yếu tố hỗ trợ dài hạn cho doanh nghiệp

2.2 Quỹ đất Bình Chánh với giá đất ngày một tăng cao

Tình hình tài chính lành mạnh

1. Doanh nghiệp sở hữu lượng tiền lớn

Tính đến thời điểm Q1/2023 SIP đang luôn duy trì lượng tiền lớn khoảng 3.721 tỷ và 4.759 tỷ khoản phải thu, với lượng tiền khổng lồ này thì SIP có nhiều lợi thế để đấu thầu so với các đối thủ còn lại. Tuy nhiên điểm cần lưu ý các khoản phải thu bao gồm cho vay nội bộ là công ty mẹ (Đô Thị Thuận An) khoảng 1800 tỷ nhưng dự kiến sẽ trả hết vào Quý 2/2023. Khoảng 2.000 tỷ phải thu còn lại chủ yếu là các khoản đền bù và góp vốn kinh doanh.

Bên cạnh đó, nhờ dư lượng tiền lớn mà doanh nghiệp còn đầu tư vào các công ty khác. Hiện tại  Sip đang nắm giữ 25% của CTCP KCN Nam Tân Uyên (NTC). Thời gian gần đây NTC thông báo đã thông qua dự án NTC3 và dự kiến sẽ là khoảng đầu tư cực kỳ giá trị nhờ tiềm năng tăng giá của NTC.

2. Luôn duy trì tỷ lệ nợ thấp suốt 6 năm qua

Bên cạnh đó SIP trong 6 năm liên tiếp luôn duy trì số dư nợ rất thấp và không sử dụng nợ vay dài hạn. Tính đến thời điểm Q3/2023, tổng số dư nợ vay  của doanh nghiệp là 1.000 tỷ. Tỷ lệ nợ ròng/VCSH đạt 30,41%, vẫn thấp so với lượng tiền mà SIP đang nắm giữ.

Giá cổ phiếu chưa phản ánh đúng nội tại doanh nghiệp

Bằng phương pháp định giá từng phần (SOTP), Finsuccess đề xuất mức giá mục tiêu của SIP là 217.000 đồng/cổ phiếu, Upsize 128% từ giá đóng cửa ngày 22/5/2023. Các dự án KCN sẽ là động lực tăng trưởng chính của SIP với dòng tiền duy trì ổn định cùng mới kế hoạch mở rộng trong dài hạn, ước tính giá trị mang lại của mảng này khoảng 9.500 tỷ và dịch vụ KCN là 1800 tỷ. Đối với các mảng còn lại ước tính EPS mỗi năm khoảng 3.000 - 3.200 đồng/cổ phiếu.

Một số rủi ro khi đầu tư vào mã cổ phiếu này

Hiện nay, các dự án KCN của SIP có pháp lý khá tốt. Tuy nhiên, cụm dự án KCN và dân cư liền kề KCN Lê Minh Xuân 3 đang vướng phải một số vấn đề cần quan tâm, cụ thể như sau:

1. Rủi ro pháp lý

1.1 Khu công nghiệp

Chưa thực hiện xong GPMB nhưng đã tiến hành đầu tư CSHT và tiến hành cho thuê.

Theo kết luận thanh tra, SIP đang được hưởng đơn giá cho thuê đất tại KCN Lê Minh Xuân 3 thấp hơn mặt bằng chung, có dấu hiệu làm thất thoát tài sản Nhà nước và sẽ có điều chỉnh lại.

1.2 Khu Dân cư

Dự án này thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất. Thế nhưng, Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) được chỉ định làm chủ đầu tư là chưa đúng quy định của Luật Đất đai 2013.

Dự án chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp, đa phần là đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích, chưa đúng với Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định việc chấp thuận dự án đầu tư.

Chúng tôi cho rằng những vấn đề pháp lý của hạng mục KCN Lê Minh Xuân 3 là không quá nghiêm trọng và doanh nghiệp có thể làm việc với cơ quan Nhà nước để tìm ra phương án giải quyết.

2. Rủi ro về tiến độ cho thuê

Tiến độ cho thuê mới chậm hoặc không đạt so với dự kiến sẽ ảnh hưởng đến doanh thu lợi nhuận của doanh nghiệp.

3. Rủi ro thanh khoản

Thanh khoản thấp khiến cho những biến động giá trong ngắn hạn sẽ rất khó lường.

Tóm lại

SIP là một cơ hội đầu tư hấp dẫn khi được hưởng lợi từ sự phát triển của Bất động sản KCN, nội tại doanh nghiệp vững chắc nhưng lại ít được nhiều người biết đến do yếu tố thanh khoản cũng như cổ phiếu vẫn chưa được niêm yết trên các sàn lớn khác. Finsuccess khuyến nghị anh chị nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội đầu tư trong bối cảnh khó khăn hiện tại thì không nên bỏ qua SIP trong danh mục của mình.