PDR: Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 26,400 VND/cp (Upside 17%): Kinh doanh cốt lõi dẫn dắt lợi nhuận

1. DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH

• Năm 2024: BSC giữ nguyên dự báo về đóng góp của mảng kinh doanh BĐS cốt lõi tại dự án Bắc Hà Thanh và tăng +26% dự phóng lợi nhuận nhờ thu nhập bất thường từ thoái vốn 25% CTCP Đầu tư BIDICI đã thực hiện trong 2Q2024. Theo đó, doanh thu thuần đạt 2,656 tỷ VND (+330% YoY) và LNST-CĐTS đạt 836 tỷ VND (+22% YoY).
• Năm 2025:  BSC điều chỉnh giảm dự phóng doanh thu -55.7% và LNST-CĐTS -50.4% so với báo cáo trước đó, lần lượt đạt 3,628 tỷ VND (+37% YoY) và 741 tỷ VND (-11% YoY) khi tiến độ triển khai Bình Dương Tower chậm hơn kỳ vọng, đóng góp vào KQKD vẫn chủ yếu đến từ dự án Bắc Hà Thành trong khi Bình Dương Tower bắt đầu triển khai bàn giao từ 2026. Nếu loại trừ thu nhập bất thường từ thoái vốn BIDICI năm 2024, lợi nhuận ròng từ kinh doanh cốt lõi ghi nhận tăng +17% YoY.

2. QUAN ĐIỂM ĐẦU TƯ 

Triển vọng kinh doanh sắp tới bắt đầu chuyển biến tích cực khi kỳ vọng doanh nghiệp có thể mở bán 2 dự án trọng điểm trong vòng một năm tới bao gồm KĐT Bắc Hà Thanh trong 4Q2024 và Bình Dương Tower trong 1H2025 mặc dù thời điểm mở bán các dự án chậm hơn so với kỳ vọng ban đầu do tồn tại độ trễ khi chính sách được ban hành.

So với báo cáo gần nhất, BSC điều chỉnh giảm -16% giá mục tiêu còn 26,400 VND/CP (upside +17.3%) do (1) phản ánh tác động của phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 5.5:1, (2) P/B mục tiêu giảm từ 1.8x còn 1.5x đối với các dự án du lịch do rủi ro hoàn thiện pháp lý các dự án này có thể bị kéo dài hơn kỳ vọng ban đầu, (3) điều chỉnh lùi tiến độ mở bán sang 2025, giảm giá bán từ 40 triệu/m2 còn 37 triệu/m2 và tăng chi phí tiền sử dụng đất tại dự án Bình Dương Tower.

3. RỦI RO ĐẦU TƯ 

Rủi ro pha loãng do phát hành riêng lẻ hoán đổi nợ: PDR dự kiến sẽ phát hành khoảng 34.1 triệu cổ phiếu (tương đương 3.9% slcp đang lưu hành) với giá phát hành 20,000 VND/cp để hoán đổi khoản nợ 30 triệu USD với ACA Vietnam Real Estate III.•    Rủi ro về pháp lý đối với sản phẩm condotel chưa được hoàn thiện sẽ ảnh hưởng đến kể hoạch triển khai sau năm 2026

4. ĐỊNH GIÁ

BSC nâng khuyến nghị từ THEO DÕI lên MUA đối với PDR sau khi cổ phiếu trải qua đợt điều chỉnh mạnh -43% từ đỉnh T4/2024, với giá mục tiêu 26,400 VND/cp.