1. Tổng quan kinh tế

• Tăng trưởng GDP H1/2025: 5.1% (chậm lại so với 6.4% cùng kỳ năm trước).

• FDI đăng ký mới tăng mạnh: 46% YoY, đạt 5,17 tỷ USD vào bất động sản.

• Chi phí logistics cao: ~16.5% GDP, gây áp lực lên phát triển hạ tầng.

• Chiến lược của Chính phủ: Đẩy mạnh đầu tư hạ tầng (sân bay, metro, cao tốc), cải cách hành chính, và phát triển khu vực tư nhân.

• Tác động từ chính sách thuế quan Mỹ (Trump 2.0): Hàng hóa xuất khẩu từ Việt Nam sang Mỹ chịu thuế 20%; hàng hóa quá cảnh bị đánh thuế 40%.

2. Bất động sản văn phòng

• Hà Nội:

  • Giá thuê Hạng A tiếp tục tăng mạnh.

  • Giao dịch di dời chiếm 65%, tập trung vào các tòa nhà chất lượng cao.

• TP.HCM:

  • Giao dịch mở rộng chiếm 52%, dẫn dắt bởi ngành CNTT.

• Nguồn cung:

  • Dự báo tăng đáng kể tại cả hai thành phố từ 2025–2027.

  • Các xu hướng: văn phòng thế hệ mới, gần metro, tiện ích sức khỏe và bán lẻ.

3. Bất động sản công nghiệp

• Giá thuê ổn định: miền Bắc ~139 USD/m²/chu kỳ, miền Nam ~179 USD/m².

• Tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ, đặc biệt tại miền Nam.

• Kho/xưởng xây sẵn: miền Nam tăng trưởng tốt, giá thuê tăng ~8.7% YoY.

• Sáp nhập tỉnh mở rộng quỹ đất: TP.HCM sau sáp nhập có thể đạt 15.500 ha đất công nghiệp.

• Xu hướng:

  • Ưu đãi thuế TNDN tại các khu kinh tế.

  • Thành lập Khu thương mại tự do đầu tiên (FTZ).

  • Tăng nhập khẩu hàng Mỹ thúc đẩy logistics.

4. Bất động sản bán lẻ

• Tỷ lệ trống giảm, giá thuê ổn định sau thời kỳ tăng mạnh hậu COVID.

• Nhóm ngành thuê nổi bật: ăn uống, thời trang, phong cách sống.

• Thương hiệu Trung Quốc mở rộng mạnh: Miniso, Anta, Urban Revivo,...

• Nguồn cung lớn sắp ra mắt: AEON Xuân Thủy, Thiso Mall Westlake, Vincom Mega Mall Ocean City,...

• Xu hướng: đẩy mạnh phân khúc trung cấp, chính sách thuê linh hoạt (chia sẻ doanh thu), mở rộng ra các tỉnh.

5. Bất động sản nhà ở

• Căn hộ:

  • Hà Nội: nguồn cung tăng, dẫn đầu bởi phân khúc cao cấp.

  • TP.HCM: nguồn cung thấp kỷ lục kể từ 2015.

  • Giá bán sơ cấp vẫn tăng nhưng chậm lại. Tỷ suất cho thuê suy giảm.

• Nhà liền thổ:

  • Giá sơ cấp Hà Nội tăng do khan hiếm và tâm lý “trú ẩn tài sản”.

  • TP.HCM giảm nhẹ do nguồn cung vùng ven.

• Triển vọng:

  • H1/2025: Hà Nội ~13.300 căn; TP.HCM+ ~16.100 căn.

  • Nhiều dự án tái khởi động sau đóng băng.

  • Giá vẫn neo cao, nhất là tại Hà Nội và các khu ngoại thành TP.HCM.