1. ĐẦU VÀO
1.1. Quỹ đất:
Hiện tại quỹ đất KCN còn lại có thể cho thuê không còn nhiều, đặc biệt là khu vực phía Nam. Do đó, các công ty đang tích cực mở rộng quỹ đất. Trong đó, lợi thế nghiêng về các công ty có đất trồng cây cao su được phép chuyển đổi sang đất công nghiệp, như: Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR), Cao su Phước Hòa (PHR) hoặc các doanh nghiệp đã thu hút các tập đoàn quốc tế lớn trong nhiều năm qua như: Kinh Bắc (KBC), Viglacera (VGC) và IDICO (IDC).
1.2. Vốn đầu tư:
- Nguồn vốn đa dạng: Kết hợp nhiều nguồn vốn khác nhau như vốn tự có, vốn vay ngân hàng, thu hút vốn FDI, phát hành trái phiếu... để đảm bảo nguồn lực tài chính cho dự án.
- Những dự báo về dòng vốn FDI tiếp tục rót vào Việt Nam trong tương lai được xem là động lực để bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục phát triển. Sự sôi động của dòng vốn đầu tư FDI được thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp (KCN). Tỷ lệ lấp đầy các KCN trên cả nước hiện nay khoảng 80%, riêng tại các tỉnh và thành phố khu vực phía Nam đạt trên 85% tổng diện tích.
1.3. Nhà thầu:
- Năng lực và kinh nghiệm: Lựa chọn nhà thầu uy tín, có năng lực tài chính, kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng hạ tầng KCN, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.
- Công nghệ: Ưu tiên nhà thầu ứng dụng công nghệ tiên tiến trong xây dựng để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu tác động đến môi trường.
2. GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP
Đây là giai đoạn triển khai dự án, tập trung vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hoàn thiện các thủ tục pháp lý.
2.1 Hoàn thiện thủ tục pháp lý:
- Xin chấp thuận chủ trương đầu tư: Nhà đầu tư trình đề xuất lên Bộ Kế hoạch và Đầu tư, sau đó được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận. Riêng dự án cụm công nghiệp do Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt (Nghị định 25/2020/NĐ-CP; Nghị định 31/2021/NĐ-CP; Nghị định 35/2022/NĐ-CP).
- Hoàn thiện thủ tục:
- Thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án với ngân hàng thương mại và được cấp GCN đăng ký đầu tư. (Luật đầu tư 2020; Nghị định 31/2021/NĐ-CP)
- Nghĩa vụ tài chính về đất đai với Sở Tài nguyên và Môi trường để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. (Luật đất đai 2013; Luật đất đai sửa đổi 2024.)
- Thực hiện thủ tục về quy hoạch xây dựng với cơ quan chức năng (Luật Xây dựng 2020; Nghị định 136/2020/NĐ-CP)
- Xin giấy phép xây dựng từ Sở Xây dựng ( Nghị định 32/2016/NĐ-CP; Luật bảo vệ môi trường 2020; Nghị định 15/2021/NĐ-CP; Luật Xây dựng 2020)
- Mở bán và kinh doanh: Sau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng và được nghiệm thu, chủ đầu tư có thể bắt đầu kinh doanh dự án. (Luật Xây dựng 2020 Nghị định 02/2022/NĐ-CP)
2.2 Xây dựng hạ tầng:
- Hệ thống giao thông: Xây dựng hệ thống đường giao thông nội bộ kết nối với các tuyến đường giao thông chính, đảm bảo giao thông thuận tiện cho các phương tiện vận tải.
- Hệ thống điện, nước: Đầu tư hệ thống cung cấp điện ổn định, nguồn nước sạch đáp ứng nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp.
- Hệ thống xử lý nước thải: Xây dựng hệ thống xử lý nước thải tập trung, đảm bảo nước thải sau xử lý đạt tiêu chuẩn môi trường trước khi thải ra ngoài.
- Hệ thống thông tin liên lạc: Đảm bảo hạ tầng thông tin liên lạc hiện đại, đáp ứng nhu cầu kết nối internet và viễn thông của các doanh nghiệp.
2.3 Các chi phí chính:
- Chi phí giải phóng mặt bằng: Thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng bởi dự án theo đúng quy định của pháp luật.
- Chi phí xây dựng: Chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, máy móc thiết bị...
- Chi phí quản lý dự án: Chi phí tư vấn thiết kế, giám sát thi công, quản lý vận hành dự án.
3. ĐẦU RA
Sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư sẽ tiến hành khai thác kinh doanh BĐS KCN.
3.1 Cho thuê đất KCN
Trong Q1.2024, mức giá cho thuê tại khu vực phía Bắc đạt 133 USD/m2/chu kỳ thuê (+7,8%yoy)
Tại phía Nam, mức giá cho thuê đạt 189 USD/m2/chu kỳ thuê (+2,4% yoy).
Giá cho thuê đất tại KCN miền Nam cao hơn so với khu vực phía Bắc do:
- Các KCN ở miền Nam được phát triển lâu đời hơn và nguồn cung tại các tỉnh có vị trí xa với TP.HCM ngày càng khan hiếm;
- Vị trí đầu tư phát triển KCN tại phía Bắc chủ yếu là khu vực thuộc đất nông nghiệp, đất trồng lúa nên sẽ có chi phí đền bù, GPMB thấp hơn;
- Suất đầu tư xây dựng hạ tầng ngày càng gia tăng ở phía Nam do sự thiếu hụt của một số nguyên vật liệu xây dựng.
3.2 Cho thuê nhà xưởng, kho bãi xây sẵn
- Nhà xưởng xây sẵn: Cung cấp nhà xưởng xây sẵn với nhiều diện tích, tiêu chuẩn kỹ thuật khác nhau.
- Nhà kho: Cung cấp kho bãi cho thuê với hệ thống quản lý hiện đại, an ninh đảm bảo.
3.3 Cung cấp dịch vụ KCN:
- Dịch vụ quản lý: Quản lý vận hành KCN, bảo trì cơ sở hạ tầng, đảm bảo an ninh trật tự.
- Dịch vụ tiện ích: Cung cấp các dịch vụ tiện ích như cung cấp điện, nước, xử lý nước thải, vệ sinh môi trường, dịch vụ ăn uống, y tế...
Chuỗi giá trị BĐS KCN là một hệ thống phức tạp, đòi hỏi sự đầu tư đồng bộ và chiến lược dài hạn. Bằng việc am hiểu sâu sắc từng giai đoạn trong chuỗi giá trị, chủ đầu tư có thể tối ưu hóa hiệu quả đầu tư, tạo ra giá trị gia tăng cho dự án và đóng góp vào sự phát triển kinh tế đất nước.
Quý nhà đầu tư có thể tìm đọc thêm các chuỗi giá trị ngành khác như ngành Sữa, ngành Thép, ngành Nước, ngành Cá Tra, ngành Bán Lẻ... tại ĐÂY.
