Liên hệ với chúng tôi Contact Us

CHUỖI GIÁ TRỊ BĐS KHU CÔNG NGHIỆP

Bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) không chỉ đơn thuần là việc xây dựng nhà xưởng cho thuê. Để một dự án KCN thành công, cần phải có sự đầu tư bài bản, chiến lược xuyên suốt từ khâu đầu vào đến đầu ra. Dưới đây hãy cũng Finsuccess tìm hiểu và phân tích chuỗi giá trị này nhé!

Chuỗi giá trị Bất động sản Khu công nghiệp

1. ĐẦU VÀO

1.1. Quỹ đất:

Hiện tại quỹ đất KCN còn lại có thể cho thuê không còn nhiều, đặc biệt là khu vực phía Nam. Do đó, các công ty đang tích cực mở rộng quỹ đất. Trong đó, lợi thế nghiêng về các công ty có đất trồng cây cao su được phép chuyển đổi sang đất công nghiệp, như: Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR), Cao su Phước Hòa (PHR) hoặc các doanh nghiệp đã thu hút các tập đoàn quốc tế lớn trong nhiều năm qua như: Kinh Bắc (KBC), Viglacera (VGC) và IDICO (IDC).

Thị phần đất công tháng 6/2024 (Nguồn: ACBS)

1.2. Vốn đầu tư:

  • Nguồn vốn đa dạng: Kết hợp nhiều nguồn vốn khác nhau như vốn tự có, vốn vay ngân hàng, thu hút vốn FDI, phát hành trái phiếu... để đảm bảo nguồn lực tài chính cho dự án. 
  • Những dự báo về dòng vốn FDI tiếp tục rót vào Việt Nam trong tương lai được xem là động lực để bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục phát triển. Sự sôi động của dòng vốn đầu tư FDI được thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp (KCN). Tỷ lệ lấp đầy các KCN trên cả nước hiện nay khoảng 80%, riêng tại các tỉnh và thành phố khu vực phía Nam đạt trên 85% tổng diện tích.

1.3. Nhà thầu:

  • Năng lực và kinh nghiệm: Lựa chọn nhà thầu uy tín, có năng lực tài chính, kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng hạ tầng KCN, đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình.
  • Công nghệ: Ưu tiên nhà thầu ứng dụng công nghệ tiên tiến trong xây dựng để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu tác động đến môi trường.

2. GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP

Đây là giai đoạn triển khai dự án, tập trung vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hoàn thiện các thủ tục pháp lý.

2.1 Hoàn thiện thủ tục pháp lý:

Quy trình và thủ tục pháp lý dự án BĐS

  • Xin chấp thuận chủ trương đầu tư: Nhà đầu tư trình đề xuất lên Bộ Kế hoạch và Đầu tư, sau đó được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận. Riêng dự án cụm công nghiệp do Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt (Nghị định 25/2020/NĐ-CP; Nghị định 31/2021/NĐ-CP; Nghị định 35/2022/NĐ-CP).
  • Hoàn thiện thủ tục:
  • Thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án với ngân hàng thương mại và được cấp GCN đăng ký đầu tư. (Luật đầu tư 2020; Nghị định 31/2021/NĐ-CP)
  • Nghĩa vụ tài chính về đất đai với Sở Tài nguyên và Môi trường để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. (Luật đất đai 2013; Luật đất đai sửa đổi 2024.)
  • Thực hiện thủ tục về quy hoạch xây dựng với cơ quan chức năng (Luật Xây dựng 2020; Nghị định 136/2020/NĐ-CP)
  • Xin giấy phép xây dựng từ Sở Xây dựng ( Nghị định 32/2016/NĐ-CP; Luật bảo vệ môi trường 2020; Nghị định 15/2021/NĐ-CP; Luật Xây dựng 2020)
  • Mở bán và kinh doanh: Sau khi hoàn thành xây dựng hạ tầng và được nghiệm thu, chủ đầu tư có thể bắt đầu kinh doanh dự án. (Luật Xây dựng 2020 Nghị định 02/2022/NĐ-CP) 

2.2 Xây dựng hạ tầng:

  • Hệ thống giao thông: Xây dựng hệ thống đường giao thông nội bộ kết nối với các tuyến đường giao thông chính, đảm bảo giao thông thuận tiện cho các phương tiện vận tải.
  • Hệ thống điện, nước: Đầu tư hệ thống cung cấp điện ổn định, nguồn nước sạch đáp ứng nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp.
  • Hệ thống xử lý nước thải: Xây dựng hệ thống xử lý nước thải tập trung, đảm bảo nước thải sau xử lý đạt tiêu chuẩn môi trường trước khi thải ra ngoài.
  • Hệ thống thông tin liên lạc: Đảm bảo hạ tầng thông tin liên lạc hiện đại, đáp ứng nhu cầu kết nối internet và viễn thông của các doanh nghiệp.

2.3 Các chi phí chính:

  • Chi phí giải phóng mặt bằng: Thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng bởi dự án theo đúng quy định của pháp luật.
  • Chi phí xây dựng: Chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, máy móc thiết bị...
  • Chi phí quản lý dự án: Chi phí tư vấn thiết kế, giám sát thi công, quản lý vận hành dự án.

3. ĐẦU RA

Sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư sẽ tiến hành khai thác kinh doanh BĐS KCN.

Diện tích thương phẩm còn lại (bao gồm cả sẵn sàng cho thuê và đang GPMB) của một số doanh nghiệp niêm yết (ha) và giá cho thuê trung bình

3.1 Cho thuê đất KCN

Trong Q1.2024, mức giá cho thuê tại khu vực phía Bắc đạt 133 USD/m2/chu kỳ thuê (+7,8%yoy)

Giá cho thuê đất KCN phía Bắc

Tại phía Nam, mức giá cho thuê đạt 189 USD/m2/chu kỳ thuê (+2,4% yoy). 

Giá cho thuê đất KCN phía Nam

Giá cho thuê đất tại KCN miền Nam cao hơn so với khu vực phía Bắc do: 

  • Các KCN ở miền Nam được phát triển lâu đời hơn và nguồn cung tại các tỉnh có vị trí xa với TP.HCM ngày càng khan hiếm; 
  • Vị trí đầu tư phát triển KCN tại phía Bắc chủ yếu là khu vực thuộc đất nông nghiệp, đất trồng lúa nên sẽ có chi phí đền bù, GPMB thấp hơn; 
  • Suất đầu tư xây dựng hạ tầng ngày càng gia tăng ở phía Nam do sự thiếu hụt của một số nguyên vật liệu xây dựng.

3.2 Cho thuê nhà xưởng, kho bãi xây sẵn

  • Nhà xưởng xây sẵn: Cung cấp nhà xưởng xây sẵn với nhiều diện tích, tiêu chuẩn kỹ thuật khác nhau.
  • Nhà kho: Cung cấp kho bãi cho thuê với hệ thống quản lý hiện đại, an ninh đảm bảo.

3.3 Cung cấp dịch vụ KCN:

  • Dịch vụ quản lý: Quản lý vận hành KCN, bảo trì cơ sở hạ tầng, đảm bảo an ninh trật tự.
  • Dịch vụ tiện ích: Cung cấp các dịch vụ tiện ích như cung cấp điện, nước, xử lý nước thải, vệ sinh môi trường, dịch vụ ăn uống, y tế...

Chuỗi giá trị BĐS KCN là một hệ thống phức tạp, đòi hỏi sự đầu tư đồng bộ và chiến lược dài hạn. Bằng việc am hiểu sâu sắc từng giai đoạn trong chuỗi giá trị, chủ đầu tư có thể tối ưu hóa hiệu quả đầu tư, tạo ra giá trị gia tăng cho dự án và đóng góp vào sự phát triển kinh tế đất nước.

Quý nhà đầu tư có thể tìm đọc thêm các chuỗi giá trị ngành khác như ngành Sữa, ngành Thép, ngành Nước, ngành Cá Tra, ngành Bán Lẻ... tại ĐÂY.

Linh Nhi
Investment Advisory
Linh Nhi

"Biết những gì bạn sở hữu, và biết tại sao bạn sở hữu nó."


Có thể bạn quan tâm
Chuỗi giá trị ngành Vận Tải Biển

Chuỗi giá trị ngành Vận Tải Biển

Ngành triển vọng 2024-11-11 09:45

Vận tải biển là một phần không thể thiếu trong nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là với các quốc gia có...

Chuỗi giá trị ngành Chứng Khoán

Chuỗi giá trị ngành Chứng Khoán

Ngành triển vọng 2024-11-08 15:11

Các công ty chứng khoán không chỉ đóng vai trò trung gian mà còn tham gia vào đầu tư trực tiếp (tự d...

Chuỗi giá trị ngành Đá xây dựng

Chuỗi giá trị ngành Đá xây dựng

Ngành triển vọng 2024-10-10 11:41

Ngành đá xây dựng là một ngành có vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguyên liệu cho các công tr...

Chuỗi giá trị ngành Dầu Khí

Chuỗi giá trị ngành Dầu Khí

Ngành triển vọng 2024-10-09 16:07

Xăng dầu là ngành có chuỗi giá trị tương đối phức tạp, vì từ công đoạn khai thác thượng nguồn cho tớ...

Chuỗi giá trị ngành Đường

Chuỗi giá trị ngành Đường

Ngành triển vọng 2024-10-02 16:44

Chuỗi giá trị ngành đường Việt Nam cũng tương tự như ngành đường thế giới bao gồm các khâu từ trồng...

Chuỗi giá trị ngành Xây dựng

Chuỗi giá trị ngành Xây dựng

Ngành triển vọng 2024-09-29 21:49

Chuỗi giá trị ngành xây dựng bao gồm nhiều giai đoạn và bên liên quan, từ khâu lên chuẩn bị, thiết k...

Chuỗi giá trị ngành Cảng biển Việt Nam

Chuỗi giá trị ngành Cảng biển Việt Nam

Ngành triển vọng 2024-09-16 16:05

Việt Nam là một đất nước có đường bờ biển trải dài, vì vậy, hoạt động giao thương qua Cảng biển là m...

Chuỗi giá trị ngành dệt may Việt Nam

Chuỗi giá trị ngành dệt may Việt Nam

Ngành triển vọng 2024-09-13 17:29

Trong nhiều năm qua, ngành dệt may đã dẫn đầu trong chiến lược xuất khẩu hàng hóa của Việt Nam ra th...

Chuỗi giá trị ngành săm lốp Việt Nam

Chuỗi giá trị ngành săm lốp Việt Nam

Ngành triển vọng 2024-09-13 10:53

Chuỗi giá trị ngành săm lốp khá tương đồng và có mối quan hệ khắng khít với ngành cao su nhưng ngành...

Chuỗi giá trị ngành Tôm Việt Nam

Chuỗi giá trị ngành Tôm Việt Nam

Ngành triển vọng 2024-09-11 13:39

Chuỗi giá trị Ngành tôm tại Việt Nam sẽ bắt đầu từ tôm giống đối với những công ty mong muốn chủ độn...

Chuỗi giá trị ngành Cá Tra Việt Nam

Chuỗi giá trị ngành Cá Tra Việt Nam

Ngành triển vọng 2024-09-10 10:46

Chuỗi giá trị cá tra bao gồm các bước từ đầu vào như sản xuất thức ăn chăn nuôi, trại cá giống, đến...

Chuỗi giá trị ngành Dược Việt Nam

Chuỗi giá trị ngành Dược Việt Nam

Ngành triển vọng 2024-09-09 16:01

Chuỗi giá trị ngành Dược bắt đầu từ những nguyên liệu dược như dược phẩm hoạt tính (API) và tá dược...

Chuỗi giá trị ngành Sữa Việt Nam

Chuỗi giá trị ngành Sữa Việt Nam

Ngành triển vọng 2024-09-09 15:38

Hiểu được chuỗi giá trị của ngành sẽ rất dễ dàng để chúng ta tiếp cận phân tích một doanh nghiệp. Bà...

Chuỗi giá trị của ngành bán lẻ ICT tại Việt Nam

Chuỗi giá trị của ngành bán lẻ ICT tại Việt Nam

Ngành triển vọng 2024-09-05 13:30

Chuỗi giá trị ngành bán lẻ nói chung và ngành bán lẻ ICT (Công nghệ Thông tin và Truyền thông) nói r...

Chuỗi giá trị ngành bán lẻ trang sức Việt Nam

Chuỗi giá trị ngành bán lẻ trang sức Việt Nam

Ngành triển vọng 2024-08-21 11:23

Để mô tả chuỗi giá ngành bán lẻ trang sức môt cách đầy đủ từ khâu nguyên liệu đầu vào đến quá trình...

Báo cáo chiến lược: “Thép đã tăng thế đấy”

Báo cáo chiến lược: “Thép đã tăng thế đấy”

Ngành triển vọng 2023-11-27 14:59

Bức tranh ngành thép Việt Nam năm 2024 đã có phần sáng sủa hơn khi vốn dĩ đây là một trong những ngà...

BÁO CÁO CẬP NHẬT KQKD NGÀNH NGÂN HÀNG QUÝ 3/2023

BÁO CÁO CẬP NHẬT KQKD NGÀNH NGÂN HÀNG QUÝ 3/2023

Ngành triển vọng 2023-11-15 10:47

Kết quả kinh doanh của nhóm ngân hàng quý 3 đi ngang so với cùng kỳ và đạt 68% kế hoạch 2023. Tuy ch...

Triển vọng ngành thép Trung Quốc 2024

Triển vọng ngành thép Trung Quốc 2024

Ngành triển vọng 2023-11-14 07:47

Mặc dù có thể thấy sự phục hồi trong sản lượng thép tại quốc gia này từ đầu năm nhưng dự kiến những...

Chuỗi giá trị ngành nhiệt điện khí

Chuỗi giá trị ngành nhiệt điện khí

Ngành triển vọng 2023-07-06 10:56

Tiếp nối chuỗi giá trị ngành nhiệt điện than, Finsuccess sẽ tiếp tục trình bày ngành nhiệt điện khí,...